Wejście w życie nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (nowelizacja) to jedno z najważniejszych wydarzeń legislacyjnych ostatnich lat, które dotknie każdego właściciela nieruchomości w Polsce, w tym również w naszej lokalnej wspólnocie Grodziska Mazowieckiego. Nowe przepisy, a w szczególności wprowadzenie planu ogólnego gminy jako aktu prawa miejscowego, fundamentalnie zmieniają zasady gry na rynku nieruchomości. To już nie są luźne wytyczne, a twarde prawo, które zadecyduje o tym, czy na danym gruncie będzie można cokolwiek zbudować. W Kancelarii Notarialnej Szymona Borysiaka rozumiemy, że te zawiłości mogą budzić niepokój, dlatego przygotowaliśmy dla Państwa przystępne omówienie kluczowych zmian, aby pomóc odnaleźć się w nowej rzeczywistości prawnej.
Nowe regulacje, wprowadzane etapami od 24 września 2023 roku, mają na celu ukrócenie chaotycznej zabudowy i zwiększenie transparentności procesów planistycznych. Jednak dla właścicieli gruntów oznacza to konieczność wzmożonej czujności. Poniżej omawiamy najistotniejsze z perspektywy klienta kancelarii notarialnej zmiany.
Plan ogólny – nowy władca przestrzeni
To absolutnie najważniejsza zmiana. Dotychczasowe studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego było dokumentem wewnętrznym gminy, swoistą deklaracją intencji, która nie wiązała bezpośrednio właścicieli nieruchomości. Plan ogólny to zupełnie inna kategoria – będzie to akt prawa miejscowego, tak jak miejscowy plan zagospodarowania. Oznacza to, że jego zapisy będą prawnie wiążące i to od nich będzie zależało, czy gmina w ogóle będzie mogła uchwalić dla danego terenu plan miejscowy lub czy możliwe będzie uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy.
Gminy, w tym Grodzisk Mazowiecki, mają czas na uchwalenie planów ogólnych do końca 2025 roku. To bardzo krótki termin, co może rodzić obawy o jakość tych dokumentów i pośpiech w ich tworzeniu. Rada Miejska w Grodzisku Mazowieckim 26 czerwca 2024 r. podjęła uchwałę w sprawie przystąpienia do sporządzenia planu ogólnego Gminy Grodzisk Mazowiecki. Więcej informacji na ten temat, w tym ulotkę informacyjną, można znaleźć na osobnej stronie internetowej.
Dla Państwa, jako właścicieli, oznacza to, że przed każdą transakcją – czy to będzie sprzedaż mieszkania, czy darowizna działki – kluczowe stanie się sprawdzenie stanu prac nad planem ogólnym i jego przyszłych zapisów dotyczących Waszej nieruchomości.
Strefy planistyczne – fundament nowego ładu przestrzennego
Art. 13c. nowelizacji wprowadza pojęcie stref planistycznych, będących swoistym rdzeniem nowego planu ogólnego. Każdej strefie zostanie przypisana jedna z trzynastu ustawowych funkcji, na przykład funkcja mieszkaniowa jednorodzinna, usługowa czy strefa zieleni. Taki podział stanowi esencję całego dokumentu, ponieważ to właśnie strefa określi, jaki rodzaj zabudowy i zagospodarowania będzie na danym terenie dopuszczalny.
Celem tego rozwiązania jest nie tylko bardziej przejrzyste zarządzanie przestrzenią, ale również promowanie idei zwartej, wielofukcyjnej zabudowy. W praktyce jest to dążenie do tworzenia kompletnych i samowystarczalnych części miasta, w których mieszkańcy mogą zaspokoić swoje podstawowe potrzeby w jak najmniejszej odległości od miejsca zamieszkania.
1) strefa wielofunkcyjna z zabudową mieszkaniową wielorodzinną;
2) strefa wielofunkcyjna z zabudową mieszkaniową jednorodzinną;
3) strefa wielofunkcyjna z zabudową zagrodową;
4) strefa usługowa;
5) strefa handlu wielkopowierzchniowego;
6) strefa gospodarcza;
7) strefa produkcji rolniczej;
8) strefa infrastrukturalna;
9) strefa zieleni i rekreacji;
10) strefa cmentarzy;
11) strefa górnictwa;
12) strefa otwarta;
13) strefa komunikacyjna.
Decyzje o warunkach zabudowy (Wuzetki) na nowych zasadach
Nowe przepisy wprowadzają istotne ograniczenia dla popularnych „wuzetek”. Najważniejsze z nich to:
- Tymczasowość – decyzje o warunkach zabudowy będą ważne tylko przez 5 lat od dnia, w którym staną się prawomocne. Kończy się era „wiecznych” wuzetek, co może wpłynąć na postrzeganie wartości działek nieobjętych planem miejscowym.
- Ograniczony obszar analizy – przy wydawaniu decyzji urząd będzie analizował sąsiedztwo w promieniu maksymalnie 200 metrów.
- Koniec z dowolnością – i to jest sedno sprawy: po wejściu w życie planu ogólnego, wuzetki będą mogły być wydawane wyłącznie na obszarach wskazanych w tym planie jako tzw. obszary uzupełnienia zabudowy. Jeśli Państwa działka znajdzie się poza takim obszarem, uzyskanie warunków zabudowy stanie się niemożliwe. Może to drastycznie obniżyć wartość gruntu, który straci swój potencjał budowlany.
Zintegrowany Plan Inwestycyjny – nowa furtka dla inwestorów
To nowe narzędzie, które pozwala inwestorowi (np. deweloperowi) w porozumieniu z gminą ustalić zasady dużej inwestycji. Co istotne z naszej perspektywy, częścią tej procedury jest zawarcie między inwestorem a gminą umowy urbanistycznej w formie aktu notarialnego. W umowie tej określa się wzajemne zobowiązania, np. budowę drogi czy szkoły w zamian za możliwość realizacji osiedla.
Rejestr Urbanistyczny – większa transparentność
Począwszy od 2026 roku, ma zacząć działać ogólnodostępny, darmowy Rejestr Urbanistyczny prowadzony online. To bardzo pozytywna zmiana, która ułatwi dostęp do informacji o planowaniu przestrzennym. Każdy będzie mógł w nim sprawdzić m.in. projekty planów, wnioski czy wydane decyzje. Dla bezpieczeństwa obrotu nieruchomościami jest to krok w dobrym kierunku, ułatwiający weryfikację stanu prawnego nieruchomości.
Co to wszystko oznacza dla Ciebie?
Reforma planistyczna to proces, który na trwałe zmieni rynek nieruchomości. Wartość Państwa ziemi będzie w jeszcze większym stopniu zależeć od decyzji administracyjnych. Dlatego tak ważne jest, aby przed podjęciem jakichkolwiek kroków – kupnem, sprzedażą, darowizną czy obciążeniem nieruchomości – dokonać wnikliwej analizy jej statusu planistycznego.
W naszej Kancelarii Notarialnej w Grodzisku Mazowieckim przy ulicy Sienkiewicza 45 jesteśmy gotowi, by służyć Państwu wsparciem i radą. Pomagamy zrozumieć konsekwencje nowych przepisów i dbamy o to, by każda czynność notarialna była dla Państwa w pełni bezpieczna i zrozumiała.
