Sprzedaż domu

Doświadczeni notariusze wyjaśniają prawne aspekty transakcji sprzedaży domu – konieczne dokumenty, wysokość podatków, opłat sądowych i taksy notarialnej. Czynność notarialna sporządzenia aktu notarialnego umowy sprzedaży domu odbywa się sprawnie, w dogodnych terminach i z dbałością o zgodność z obowiązującym prawem.

Umowa sprzedaży domu u notariusza

Pod pojęciem „domu” lub „działki z domem” rozumiemy nieruchomość zabudowaną.

Zgodnie z obowiązującym w Polsce prawem, transakcja sprzedaży nieruchomości, w tym sprzedaży nieruchomości zabudowanej musi mieć formę aktu notarialnego pod rygorem nieważności. Podstawowe zasady zawierania umów sprzedaży domów określone są w Kodeksie Cywilnym (Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny) – dalej oznaczanym jako kc.

Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Art. 535. kc

Zgodnie z Ustawą Prawo o notariacie, notariusz uprawniony jest do sporządzania aktów notarialnych sprzedaży nieruchomości zabudowanych.

Treść umowy sprzedaży domu formułowana jest lub weryfikowana przez notariusza, tak aby zawierała wszystkie niezbędne elementy. Doświadczony notariusz może przygotować umowę sprzedaży domu zgodną z prawem i która będzie zabezpieczała interesy stron transakcji.

Umowa przedwstępna przy sprzedaży domu

W sytuacji gdy z różnych przyczyn strony transakcji nie są gotowe natychmiast podpisać umowy sprzedaży domu, bardzo często decydują się na sporządzenie umowy przedwstępnej, w której sprzedający zapewnia zbyć dom, a kupujący zobowiązuje się jego nabycia za określoną cenę i na podanych warunkach. Zasady prawne związane z umowami przedwstępnymi zawarte są w Art. 389 kc.

Choć umowa przedwstępna może mieć postać zwyczajnej umowy pisemnej, klienci bardzo często wybierają formę aktu notarialnego, by podreślić moc zobowiązania i ułatwić sobie dochodzenie roszczeń w ewentualnych przypadkach spornych.

Dokumenty potrzebne przy sprzedaży domu u notariusza

Planując wizytę u notariusza w celu sporządzenia aktu notarialnego umowy sprzedaży domu należy przygotować następujące informacje i dokumenty:

• dane osobowe stron umowy kupna domu:
  • imiona i nazwiska, imiona rodziców,
  • adres zamieszkania,
  • stan cywilny oraz ewentualnie oficjalny dowód na istnienie małżeńskiej umowy majątkowej,
  • nr dowodu osobistego lub paszportu,
  • PESEL,
• w przypadku, gdy umowę w imieniu którejś ze stron transakcji zawiera pełnomocnik, powinien mieć ze sobą oryginał pełnomocnictwa.
• numer księgi wieczystej (odpis z księgi wieczystej),
• podstawa nabycia nieruchomości, czyli jeden z wymienionych dokumentów:
  • wypis aktu notarialnego umowy sprzedaży, darowizny,
  • prawomocne postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku,
  • akt poświaczenia dziedziczenia,
• zaświadczenie Naczelnika Urzędu Skarbowego stwierdzające, że podatek od spadków i darowizn został zapłacony lub że nabycie jest zwolnione od podatku albo że zobowiązanie podatkowe wygasło wskutek przedawnienia – w sytuacji, gdy:
  • nabycie nastąpiło w drodze spadku lub zasiedzenia,
  • nabycie nastąpiło w drodze darowizny, polecenia darczyńcy, nieodpłatnego zniesienia współwłasności i zachowku po dniu 1 stycznia 2007 roku,
• zaświadczenie o przeznaczeniu nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub w przypadku braku planu zaświadczenie o braku planu oraz o tym, iż nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla danej nieruchomości,
• wypis z rejestru gruntów dla nieruchomości;
• podstawowe informacje na temat budynków (ilość kondygnacji, powierzchnia, przeznaczenie budynków) oraz okazanie świadectwa charakterystyki energetycznej (jeżeli zostało wydane), a przy budynkach mieszkalnych również o przedłożenie zaświadczenia o braku zameldowanych osób w budynku.
• jeżeli działka powstała w wyniku podziału i podział ten nie został jeszcze ujawniony w księdze wieczystej, niezbędne będzie przedłożenie wyciągu z wykazu zmian gruntowych, wypisu z rejestru gruntów wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej dla działek powstałych w wyniku podziału oraz ostatecznej decyzji zatwierdzającej podział – o ile została wydana;
• jeżeli działka powstała w wyniku podziału – ostateczna decyzja zatwierdzająca projekt podziału nieruchomości (jeśli była wydana) oraz wypis z rejestru gruntów wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej;
• oświadczenie banku do ustanowienia hipoteki w akcie oraz umowy kredytowej, w przypadku gdy kupujący uiszczają cenę z udzielonego im przez bank kredytu i chcą ustanowić hipotekę w samym akcie notarialnym;
• jeżeli w księdze wieczystej wpisana jest hipoteka – zaświadczenie z banku stwierdzające wysokość zadłużenia z tytułu umowy kredytu, wskazujące numer rachunku bankowego albo zaświadczenie stwierdzające, że kredyt został spłacony i wyrażające zgodę banku na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej,
• umowa kredytowa, jeżeli nabycie lokalu jest finansowane z kredytu,
• termin zapłaty;
• data i warunki wydania nieruchomości;
• umowa przedwstępna sprzedaży, jeśli była podpisywana,
• cena sprzedaży wraz z określeniem sposobu jej zapłaty:gotówką lub przelewem, 
• numer konta bankowego, na które ma być dokonana płatność ceny.

Notariusz w Grodzisku Mazowieckim

W Kancelarii Notariusz Borysiak kontynuujemy rodzinną tradycję rzetelnej i profesjonalnej obsługi klientów, opierając się na wiedzy i umiejętnościach przekazywanych z pokolenia na pokolenie. Naszym priorytetem jest zapewnienie kompleksowej pomocy prawnej, zgodnie z obowiązującymi przepisami, aby spełnić oczekiwania naszych klientów w zakresie czynności notarialnych.

Naszymi klientami są osoby fizyczne, przedsiębiorstwa i firmy deweloperskie z Grodziska Mazowieckiego i okolic.

Mamy wieloletnie doświadczenie w obsłudze transakcji na rynku nieruchomości, w tym dotyczących sprzedaży domów wolnostojących i w zabudowie szeregowej, dlatego wszelkie czynności dokonywane są sprawnie, z zachowaniem najwyższego możliwego bezpieczeństwa prawnego i z poszanowaniem czasu klientów.

Opłaty przy sprzedaży domu u notariusza

Taksa notarialna, czyli wynagrodzenie notariusza to tylko jedna ze składowych opłat pobieranych w kancelarii notarialnej. Oprócz tego notariusz zobowiązany jest do zainkasowania od klienta opłat sądowych i podatków, które później odprowadzane są do Skarbu Państwa.

Sprzedaż domu – wysokość podatków

Wysokość podatków związanych ze sprzedażą domu reguluje Ustawa o PCC (Ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych – upcc). Sprzedaż nieruchomości podlega podatkowi od czynności cywilnoprawnych (PCC) w wysokości 2%. Jeśli sprzedawcą jest podatnik VAT, wówczas czynność sprzedaży zwolniona jest z PCC, ale zostaje obciążona podatkiem od sprzedaży i usług (VAT) w wysokości 23%.

Obowiązek podatkowy PCC powstaje z chwilą podpisania umowy (Art. 3 upcc) i zgodnie z Art 4 upcc obciąża kupującego.

Zgodnie z Art. 6 upcc, podstawę opodatkowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości. Zwykle jest to ustalona między stronami cena sprzedaży. Jeśli cena sprzedaży w ocenie urzędu skarbowego została zaniżona, strony zostają wezwane do jej skorygowania. Jeżeli i po korekcie cena nadal zostanie uznana za zaniżoną, urząd powoła biegłego w celu określenia wartości rynkowej. W przypadku, gdy określona przez biegłego wartość różni się o więcej niż 33% od wartości podanej przez strony umowy, koszty sporządzenia opinii poniesie kupujący, a za podstawę opodatkowania przyjęta zostanie wartość nieruchomości określona przez biegłego.

Opłaty sądowe przy sprzedaży domu

Wysokość opłat sądowych wynika z Ustawy z dnia 28 lipca 2005 roku o kosztach sądowych w sprawach cywilnych. W przypadku sprzedaży domu, notariusz pobiera opłatę za dokonanie wpisu własności w księdze wieczystej w wysokości 200 zł.

Sprzedaż domu – cena notariusza

Opłaty za czynności notarialne podejmowane przez notariusza reguluje Rozporządzeniem Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej. W przypadku każdej planowanej czynności notariusz określi taksę notarialną na podstawie analizy dokumentów konkretnej sprawy.

Na koszt notariusza przy sporządzaniu umowy sprzedaży domu składają się:

1. taksa notarialna liczona od wartości przedmiotu umowy,
2. opłata za złożenie wniosku wieczystoksięgowego oraz
3. koszt sporządzenia wypisów.

Przy sprzedaży domu obowiązują następujące stawki podstawowe:

• 100 zł przy wartości domu do 3000 złotych,
• 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3000 zł przy wartości domu powyżej 3000 do 10 000 zł,
• 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł przy wartości domu powyżej 10 000 do 30 000 zł,
• 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł przy wartości domu powyżej 30 000 do 60 000 zł,
• 1010 zł + 0,4% nadwyżki powyżej 60 000 zł przy wartości domu powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł,
• 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł przy wartości domu powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł,
• 6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, ale nie więcej niż 10 000 zł lub 7500 zł (dla I grupy podatkowej) przy wartości domu powyżej 2 000 000 zł.

Przykładowo, gdy sporządzamy umowę sprzedaży domu o wartości 1,2 mln. zł, taksa notarialna wynosi 5170 zł (4770 zł + 400 zł) netto.

Notariusz pobierze również opłatę za złożenie wniosku wieczystoksięgowego w wysokości 200 zł.

Do kosztu sporządzenia aktu notarialnego należy doliczyć opłatę za wypisy, 6 zł od strony.

Honorarium notariusza obłożone jest 23-procentowym podatkiem PTiU (VAT).