Darowizna mieszkania

Doświadczeni notariusze wyjaśniają prawne aspekty darowizny mieszkania – konieczne dokumenty, wysokość podatków, opłat sądowych i taksy notarialnej. Czynność notarialna sporządzenia aktu notarialnego umowy darowizny mieszkania odbywa się sprawnie, w dogodnych terminach i z dbałością o zgodność z obowiązującym prawem.

Co to jest umowa darowizny mieszkania?

Prawne ramy czynności darowizny zawarte są w Art. 888 Kodeksu cywilnego (Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny – dalej kc). W myśl przywoływanych przepisów, darowizna to zobowiązanie darczyńcy do nieodpłatnego świadczenia swoim majątkiem względem obdarowanego.

§1. Przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku.

Art. 888 kc

Darowizna z definicji jest czynnością nieodpłatną, dlatego z praktyki naszej kancelarii wynika, że dotyczy członków najbliższej rodziny lub rzadziej na rzecz organizacji charytatywnych, fundacji lub związków wyznaniowych.

Warto zaznaczyć, że oprócz samej darowizny istnieją jeszcze dwie inne formy przepisania mieszkania:

• umowa o dożywocie – polega na przeniesieniu własności mieszkania w zamian za dożywotnie utrzymanie; jeśli postanowienia umowne nie regulują tego inaczej, nabywca mieszkania (np. syn) przyjmuje zbywcę (dotychczasowego właściciela mieszkania) jako domownika, dostarczając mu wyżywienie, ubranie, mieszkanie i zapewniając mu należytą pomoc i opiekę w chorobie;
• przekazanie w spadku w oparciu o zapis testamentowy – osoba wskazana jako spadkobierca staje się właścicielem mieszkania dopiero po śmierci dotychczasowego właściciela nieruchomości.

Jak odbywa się darowizna mieszkania?

Zgodnie z obowiązującym w Polsce prawem, transakcje obrotu nieruchomościami, w tym i darowizny mieszkań muszę mieć formę aktu notarialnego pod rygorem nieważności. Wizyta w kancelarii jest więc nieodzowna.

Zwykle do kancelarii notarialnej przesyłane są wymagane informacje i dokumenty, na podstawia których notariusz sporządza akt notarialny umowy. Notariusz wylicza także należne opłaty i podatki.

Treść umowy darowizny mieszkania formułowana jest lub weryfikowana przez notariusza, tak aby zawierała wszystkie niezbędne elementy. Doświadczony notariusz może przygotować umowę darowizny mieszkania zgodnie z prawem i z uwzględnieniem wszystkim wymagań.

Obdarowany staje się właścicielem mieszkania już z chwilą podpisania aktu notarialnego przez notariusza. Wpis do księgi wieczystej, który następuje w późniejszym czasie na podstawie złożonego przez notariusza wniosku, jest tylko tego potwierdzeniem.

Przepisanie mieszkania na dorosłego syna lub dorosłą córkę

W przypadku darowizny mieszkania na rzecz dzieci obowiązuje zwolnienie z podatku od spadku i darowizn na podstawie Art. 4a Ustawy o podatku od spadku i darowizn. Notariusz sporządzając akt notarialny umowy darowizny mieszkania zaznacza, że obdarowany korzysta ze zwolnienia. Zwolnienie nie obejmuje jednak opłat sądowych i taksy notarialnej.

Darowizna mieszkania na małoletnie dziecko

Przyjęcie darowizny nieruchomości przez dziecko uznawana jest za czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu i w związku z tym w myśl Art. 101 §3 kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, rodzice nie mogą w imieniu dziecka dokonywać takiej czynności, chyba że nabyta w ten sposób nieruchomość nie spowoduje powstania jakichkolwiek zobowiązań. Z praktyki naszej kancelarii wynika, że jeżeli hipoteka mieszkania nie jest obciążona oraz na podstawie zaświadczenia od administratora budynku stwierdzamy, że mieszkanie nie jest obciążone z tyłu opłat, sporządzamy akt darowizny bez wymogu uzyskania zgody sądu. W przeciwnym razie, czyli jeśli mieszkanie obciążone jest jakimikolwiek zobowiązaniami, zgodę na przyjęcie darowizny przez dziecko musi wydać sąd opiekuńczy.

Cofnięcie darowizny

W myśl przepisów kc wyrażonych w Art. 896-902, w określonych przypadkach darowizna może być odwołana lub cofnięta. Takie przypadki to na przykład:

• rażąca niewdzięczność ze strony osoby obdarowanej, wyrażona poprzez lekceważący stosunek i wrogość, a także działania wymierzone bezpośrednio w darczyńcę np. słowną i fizyczną agresję;
• wyjątkowo zła sytuacja finansowa darczyńcy, dla którego odzyskanie przekazanego składnika majątku będzie miało istotny wpływ na jego poziom życia.

Dokumenty potrzebne do przepisania mieszkania u notariusza

Planując wizytę u notariusza w celu sporządzenia aktu notarialnego umowy darowizny mieszkania należy przygotować następujące informacje i dokumenty:

• dane osobowe darczyńcy i obdarowanego:
  • imiona i nazwiska, imiona rodziców,
  • adres zamieszkania,
  • stan cywilny oraz ewentualnie oficjalny dowód na istnienie małżeńskiej umowy majątkowej,
  • nr dowodu osobistego lub paszportu,
  • PESEL,
• w przypadku, gdy umowę w imieniu którejś ze stron transakcji zawiera pełnomocnik, powinien mieć ze sobą oryginał pełnomocnictwa.

Dokumenty wymagane przy darowiźnie mieszkania będącego odrębną nieruchomością z księgą wieczystą

• numer księgi wieczystej (odpis z księgi wieczystej),
• podstawa nabycia mieszkania, czyli jeden z wymienionych dokumentów:
  • wypis aktu notarialnego umowy sprzedaży, darowizny,
  • prawomocne postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku,
  • akt poświaczenia dziedziczenia,
• zaświadczenie Naczelnika Urzędu Skarbowego stwierdzające, że podatek od spadków i darowizn został zapłacony lub że nabycie jest zwolnione od podatku albo że zobowiązanie podatkowe wygasło wskutek przedawnienia – w sytuacji, gdy:
  • nabycie nastąpiło w drodze spadku lub zasiedzenia,
  • nabycie nastąpiło w drodze darowizny, polecenia darczyńcy, nieodpłatnego zniesienia współwłasności i zachowku po dniu 1 stycznia 2007 roku,
• wartość rynkowa mieszkania,
• wypis z rejestru lokali.

Dokumenty przy darowizny mieszkania będącego spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu:

• zaświadczenie ze spółdzielni o przysługującym prawie do lokalu,
• numer księgi wieczystej (odpis z księgi wieczystej), jeśli została założona,
• podstawa nabycia, czyli jeden z wymienionych dokumentów:
  • wypis aktu notarialnego umowy sprzedaży lub darowizny,
  • prawomocne postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku,
  • akt poświaczenia dziedziczenia,
• zaświadczenie Naczelnika Urzędu Skarbowego stwierdzające, że podatek od spadków i darowizn został zapłacony lub że nabycie jest zwolnione od podatku albo że zobowiązanie podatkowe wygasło wskutek przedawnienia w sytuacji, gdy :
  • nabycie nastąpiło w drodze spadku lub zasiedzenia,
  • nabycie nastąpiło w drodze darowizny, polecenia darczyńcy, nieodpłatnego zniesienia współwłasności i zachowku po dniu 1 stycznia 2007 roku,
• wartość rynkowa mieszkania.

Notariusz w Grodzisku Mazowieckim

W Kancelarii Notariusz Borysiak kontynuujemy rodzinną tradycję rzetelnej i profesjonalnej obsługi klientów, opierając się na wiedzy i umiejętnościach przekazywanych z pokolenia na pokolenie. Naszym priorytetem jest zapewnienie kompleksowej pomocy prawnej, zgodnie z obowiązującymi przepisami, aby spełnić oczekiwania naszych klientów w zakresie czynności notarialnych.

Naszymi klientami są osoby fizyczne, przedsiębiorstwa i firmy deweloperskie z Grodziska Mazowieckiego i okolic.

Mamy wieloletnie doświadczenie w obsłudze transakcji na rynku nieruchomości, w tym dotyczących darowizny czy przepisania mieszkania, dlatego wszelkie czynności dokonywane są sprawnie, z zachowaniem najwyższego możliwego bezpieczeństwa prawnego i z poszanowaniem czasu klientów.

Opłaty przy darowiźnie mieszkania u notariusza

Taksa notarialna, czyli wynagrodzenie notariusza to tylko jedna ze składowych opłat pobieranych w kancelarii notarialnej. Oprócz tego notariusz zobowiązany jest do zainkasowania od klienta opłat sądowych i podatków, które później odprowadzane są do Skarbu Państwa.

Darowizna mieszkania – wysokość podatków

Wysokość podatków związanych z darowizną mieszkania regulują przepisy Ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn – dalej Ustawa oposid). W myśl przepisów, darowizna nieruchomości podlega progresywnemu podatkowi, którego wysokość zależna jest od wartości rynkowej mieszkania oraz od stopnia pokrewieństwa stron darowizny i który to podatek w przypadku darowizny na rzecz członków najbliższej rodziny jest zniesiony.

Podobnie jak ma to miejsce w przypadku podatku PCC, podstawą wyliczania podatku od darowizny jest wartość rynkowa nieruchomości podlegająca weryfikacji przez pracowników urzędu skarbowego.

Ustawa oposid ustanawia 3 grupy podatkowe oraz tzw. grupę „0” :

• I grupa – małżonek, zstępni, wstępni, pasierb, zięć, synowa, rodzeństwo, ojczym, macocha, teściowie;
• II grupa – zstępni rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, zstępni i małżonkowie pasierbów, małżonkowie rodzeństwa, rodzeństwo małżonków, małżonkowie rodzeństwa małżonków, małżonkowie innych zstępnych;
• III grupa – inni nabywcy.
• grupa 0 – całkowite zwolnienie z podatku, które obejmuje darowiznę na rzecz małżonka, zstępnego (dzieci, wnuki, prawnuki), wstępnego (rodzice, dziadkowie, pradziadkowie), pasierba, rodzeństwa, ojczyma lub macochy; zwolnienie regulowane jest w Art. 4a Ustawy oposid.

Stawki podatku w przypadku darowizny mieszkania w zależności od przynależności do określonej grupy podatkowej:

Kwoty nadwyżki w zł		Podatek
ponad	do
1) od nabywców z I grupy
–	10 278	3%
10 278	20 556	308 zł 30 gr i 5% nadwyżki ponad 10 278 zł
20 556		822 zł 20 gr i 7% nadwyżki ponad 20 556 zł
2) od nabywców z II grupy
	10 278	7%
10 278	20 556	719 zł 50 gr i 9% od nadwyżki ponad 10 278 zł
20 556		1644 zł 50 gr i 12% od nadwyżki ponad 20 556 zł
3) od nabywców z III grupy
	10 278	12%
10 278	20 556	1233 zł 40 gr i 16% od nadwyżki ponad 10 278 zł
20 556		2877 zł 90 gr i 20% od nadwyżki ponad 20 556 zł

Opłaty sądowe przy darowiźnie mieszkania

Wysokość opłat sądowych wynika z Ustawy z dnia 28 lipca 2005 roku o kosztach sądowych w sprawach cywilnych. W przypadku sprzedaży mieszkania, notariusz pobiera opłatę za określoną czynność:

• dokonanie wpisu własności w księdze wieczystej – 200 zł.

Darowizna mieszkania – cennik notariusza

Opłaty za czynności notarialne podejmowane przez notariusza reguluje Rozporządzeniem Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej. W przypadku każdej planowanej czynności notariusz określi taksę notarialną na podstawie analizy dokumentów konkretnej sprawy.

Na koszt notariusza przy sporządzaniu umowy darowizny mieszkania składają się:

1. taksa notarialna liczona od wartości przedmiotu darowizny,
2. opłata za złożenie wniosku wieczystoksięgowego oraz
3. koszt sporządzenia wypisów.

W przypadku darowizny mieszkania będącego własnościowym spółdzielczym prawem do lokalu mieszkalnego obowiązuje połowa podstawowej stawki taksy notarialnej. W pozostałych przypadkach darowizny mieszkań obowiązują następujące stawki podstawowe:

• 100 zł przy wartości mieszkania do 3000 złotych,
• 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3000 zł przy wartości mieszkania powyżej 3000 do 10 000 zł,
• 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł przy wartości mieszkania powyżej 10 000 do 30 000 zł,
• 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł przy wartości mieszkania powyżej 30 000 do 60 000 zł,
• 1010 zł + 0,4% nadwyżki powyżej 60 000 zł przy wartości mieszkania powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł,
• 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł przy wartości mieszkania powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł,
• 6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, ale nie więcej niż 10 000 zł lub 7500 zł (dla I grupy podatkowej) przy wartości mieszkania powyżej 2 000 000 zł.

Przykładowo, gdy sporządzamy umowę darowizny mieszkania spółdzielczego o wartości 400 tys. zł, taksa notarialna wynosi 1185 zł czyli 1010 + 1360)/2.

Notariusz pobierze również opłatę za złożenie wniosku wieczystoksięgowego w wysokości 200 zł.

Do kosztu sporządzenia aktu notarialnego należy doliczyć opłatę za wypisy, 6 zł od strony.

Honorarium notariusza obłożone jest 23-procentowym podatkiem PTiU (VAT).