Sprzedaż działki

Doświadczeni notariusze wyjaśniają prawne aspekty transakcji sprzedaży działki – konieczne dokumenty, wysokość podatków, opłat sądowych i taksy notarialnej. Czynność notarialna sporządzenia aktu notarialnego umowy sprzedaży działki odbywa się sprawnie, w dogodnych terminach i z dbałością o zgodność z obowiązującym prawem.

Rodzaje nieruchomości gruntowych

Pod pojęciem “działki” zgodnie z prawem rozumiemy nieruchomość gruntową. Według polskiego prawa nieruchomości gruntowe stanowią jeden z trzech rodzajów nieruchomości, obok nieruchomości budynkowych i lokalowych.

W przypadku czynności notarialnych podejmowanych w naszej kancelarii, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe, wyróżnić możemy:

• działki budowlane,
• działki rolne,
• działki inwestycyjne,
• działki siedliskowe i
• działki leśne.

Przy okazji można jeszcze wspomnieć o działkach rekreacyjnych, czyli rodzinnych ogrodach działkowych – ROD. Co prawda, rodzinne ogrody są w posiadaniu ich użytkowników i można je sprzedawać, jednak formalnie mogą być własnością Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego lub stowarzyszeń ogrodowych.

Nieruchomości gruntowe podlegają prawu własności poświadczonym wpisem w księdze wieczystej, a ich obrót dla zachowania ważności wymaga formy aktu notarialnego.

Działki budowlane

W praktyce naszej kancelarii najczęściej mamy do czynienia z transakcjami dotyczącymi działek budowlanych. Nieruchomości tego typu przeznaczone są w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na cele budowlane, czyli takie które ze względu na wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych.

Działki budowlane mogą mieć następujące przeznaczenie zabudowy:

• zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna,
• zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna,
• zabudowa usługowa,
• tereny sportu i rekreacji,
• obiekty handlowe o powierzchni ponad 2000 m2.

Działki rolne

Działki rolne to drugi po działkach budowlanych najpopularniejszy obiekt obrotu nieruchomościami gruntowymi w naszej kancelarii. Działki rolne sklasyfikowane w ewidencji gruntów i budynków jako użytki rolne, za wyjątkiem gruntów zajętych pod prowadzenie działalności gospodarczej innej niż rolnicza. W przypadku chęci zabudowy działki rolnej potrzebna jest zgoda na wyłączenie gruntów z produkcji rolnej.

Co to jest umowa sprzedaży działki?

Zgodnie z obowiązującym w Polsce prawem, transakcja sprzedaży nieruchomości, w tym sprzedaży działek musi mieć formę aktu notarialnego pod rygorem nieważności. Podstawowe zasady zawierania umów sprzedaży działek określone są w Kodeksie Cywilnym (Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny) – dalej oznaczanym jako kc.

Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Art. 535. kc

Zgodnie z Ustawą Prawo o notariacie, notariusz uprawniony jest do sporządzania aktów notarialnych sprzedaży działek (nieruchomości gruntowych).

Treść umowy sprzedaży działki formułowana jest lub weryfikowana przez notariusza, tak aby zawierała wszystkie niezbędne elementy. Doświadczony notariusz może przygotować umowę sprzedaży działki zgodną z prawem i która będzie zabezpieczała interesy stron transakcji.

Umowa przedwstępna przy sprzedaży działki

W sytuacji gdy z różnych przyczyn strony transakcji nie są gotowe natychmiast podpisać umowy sprzedaży działki, bardzo często decydują się na sporządzenie umowy przedwstępnej, w której sprzedający zapewnia zbyć działkę, a kupujący zobowiązuje się jego nabycia za określoną cenę i na podanych warunkach. Zasady prawne związane z umowami przedwstępnymi zawarte są w Art. 389 kc.

Choć umowa przedwstępna może mieć postać zwyczajnej umowy pisemnej, klienci bardzo często wybierają formę aktu notarialnego, by podreślić moc zobowiązania i ułatwić sobie dochodzenie roszczeń w ewentualnych przypadkach spornych.

Sprzedaż działki u notariusza krok po kroku

Decydując się na zakup działki, warto upewnić się, że planowana transakcja okaże się bezpieczna i zgodna z intencjami inwestora.

Weryfikacja stanu prawnego działki. Etap ten jest szczególnie istotny w przypadku kupna działki budowlanej. Staranna weryfikacja stanu prawnego nieruchomości pozwoli na uniknięcie nieprzyjemnych niespodzianek w przyszłości.

Zanim dojdzie do podpisania umowy przedwstępnej, nie wspominając nawet o właściwej umówie kupna, koniecznie trzeba sprawdzić stan działki księgach wieczystych, czyli podstawowym dokumencie dokładnie opisującym aktualny stan prawny konkretnej nieruchomości. Księgi wieczyste są jawne, więc każdy ma prawo do sprawdzenia treści księgi wieczystej i zapoznania się z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości.

Kolejny dokument, którego weryfikacja jest nieodzowna to miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP), który dostarcza informacji co może być na działce budowlanej postawione. Aktualny MPZP możne uzyskać w gminie lub sprawdzić na stronie internetowej gminy.

Umowa przedwstępna. Umowa przedwstępna zabezpieczy zwiąże strony kontrahentów na czas załatwiania niezbędnych formalności przed podpisaniem właściwej umowy sprzedaży. Taka umowa może być sporządzona u notariusza lub jako zwyczajna umowa pisemna.

Umowa sprzedaży działki. Mając zweryfikowane informacje na temat kupowanej działki oraz ewentualnie podpisaną umowę przedwstępną, można umówić termin wizyty u notariusza. Doświadczony notariusz sporządzi umowę kupna działki zabezpieczającą interesy obu stron transakcji. Kupujący staje się właścicielem działki z chwilą podpisania aktu notarialnego przez strony umowy i notariusza. W drugim kroku notariusz pobiera wyliczone opłaty i składa wniosek do sądu wieczystoksięgowego.

Dokumenty potrzebne przy sprzedaży działki u notariusza

Planując wizytę u notariusza w celu sporządzenia aktu notarialnego umowy sprzedaży działki należy przygotować następujące informacje i dokumenty:

• dane osobowe stron umowy kupna działki:
  • imiona i nazwiska, imiona rodziców,
  • adres zamieszkania,
  • stan cywilny oraz ewentualnie oficjalny dowód na istnienie małżeńskiej umowy majątkowej,
  • nr dowodu osobistego lub paszportu,
  • PESEL,
• w przypadku, gdy umowę w imieniu którejś ze stron transakcji zawiera pełnomocnik, powinien mieć ze sobą oryginał pełnomocnictwa.
• numer księgi wieczystej (odpis z księgi wieczystej),
• podstawa nabycia działki, czyli jeden z wymienionych dokumentów:
  • wypis aktu notarialnego umowy sprzedaży, darowizny,
  • prawomocne postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku,
  • akt poświaczenia dziedziczenia,
• zaświadczenie Naczelnika Urzędu Skarbowego stwierdzające, że podatek od spadków i darowizn został zapłacony lub że nabycie jest zwolnione od podatku albo że zobowiązanie podatkowe wygasło wskutek przedawnienia – w sytuacji, gdy:
  • nabycie nastąpiło w drodze spadku lub zasiedzenia,
  • nabycie nastąpiło w drodze darowizny, polecenia darczyńcy, nieodpłatnego zniesienia współwłasności i zachowku po dniu 1 stycznia 2007 roku,
• zaświadczenie o przeznaczeniu działki gruntu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub w przypadku braku planu zaświadczenie o braku planu oraz o tym, iż nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla danej nieruchomości,
• wypis z rejestru gruntów dla działki;
• jeżeli działka jest zabudowana – okazanie świadectwa charakterystyki energetycznej (jeżeli zostało wydane), a przy budynkach mieszkalnych również o przedłożenie zaświadczenia o braku zameldowanych osób w budynku.
• jeżeli działka powstała w wyniku podziału i podział ten nie został jeszcze ujawniony w księdze wieczystej, niezbędne będzie przedłożenie wyciągu z wykazu zmian gruntowych, wypisu z rejestru gruntów wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej dla działek powstałych w wyniku podziału oraz ostatecznej decyzji zatwierdzającej podział – o ile została wydana;
• jeżeli działka powstała w wyniku podziału – ostateczna decyzja zatwierdzająca projekt podziału nieruchomości (jeśli była wydana) oraz wypis z rejestru gruntów wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej;
• oświadczenie banku do ustanowienia hipoteki w akcie oraz umowy kredytowej, w przypadku gdy kupujący uiszczają cenę z udzielonego im przez bank kredytu i chcą ustanowić hipotekę w samym akcie notarialnym;
• jeżeli w księdze wieczystej wpisana jest hipoteka – zaświadczenie z banku stwierdzające wysokość zadłużenia z tytułu umowy kredytu, wskazujące numer rachunku bankowego albo zaświadczenie stwierdzające, że kredyt został spłacony i wyrażające zgodę banku na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej,
• umowa kredytowa, jeżeli nabycie lokalu jest finansowane z kredytu,
• termin zapłaty;
• data i warunki wydania działki;
• umowa przedwstępna sprzedaży, jeśli była podpisywana,
• cena sprzedaży wraz z określeniem sposobu jej zapłaty:gotówką lub przelewem, 
• numer konta bankowego, na które ma być dokonana płatność ceny.

Notariusz w Grodzisku Mazowieckim

W Kancelarii Notariusz Borysiak kontynuujemy rodzinną tradycję rzetelnej i profesjonalnej obsługi klientów, opierając się na wiedzy i umiejętnościach przekazywanych z pokolenia na pokolenie. Naszym priorytetem jest zapewnienie kompleksowej pomocy prawnej, zgodnie z obowiązującymi przepisami, aby spełnić oczekiwania naszych klientów w zakresie czynności notarialnych.

Naszymi klientami są osoby fizyczne, przedsiębiorstwa i firmy deweloperskie z Grodziska Mazowieckiego i okolic.

Mamy wieloletnie doświadczenie w obsłudze transakcji na rynku nieruchomości, w tym sprzedaży działek budowlanych i rolnych, dlatego wszelkie czynności dokonywane są sprawnie, z zachowaniem najwyższego możliwego bezpieczeństwa prawnego i z poszanowaniem czasu klientów.

Opłaty przy sprzedaży działki u notariusza

Taksa notarialna, czyli wynagrodzenie notariusza to tylko jedna ze składowych opłat pobieranych w kancelarii notarialnej. Oprócz tego notariusz zobowiązany jest do zainkasowania od klienta opłat sądowych i podatków, które później odprowadzane są do Skarbu Państwa.

Sprzedaż działki – wysokość podatków

Wysokość podatków związanych ze sprzedażą działki reguluje Ustawa o PCC (Ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych – upcc). Sprzedaż nieruchomości podlega podatkowi od czynności cywilnoprawnych (PCC) w wysokości 2%. Jeśli sprzedawcą jest podatnik VAT, wówczas czynność sprzedaży zwolniona jest z PCC, ale zostaje obciążona podatkiem od sprzedaży i usług (VAT) w wysokości 23%.

Obowiązek podatkowy PCC powstaje z chwilą podpisania umowy (Art. 3 upcc) i zgodnie z Art 4 upcc obciąża kupującego.

Zgodnie z Art. 6 upcc, podstawę opodatkowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości. Zwykle jest to ustalona między stronami cena sprzedaży. Jeśli cena sprzedaży w ocenie urzędu skarbowego została zaniżona, strony zostają wezwane do jej skorygowania. Jeżeli i po korekcie cena nadal zostanie uznana za zaniżoną, urząd powoła biegłego w celu określenia wartości rynkowej. W przypadku, gdy określona przez biegłego wartość różni się o więcej niż 33% od wartości podanej przez strony umowy, koszty sporządzenia opinii poniesie kupujący, a za podstawę opodatkowania przyjęta zostanie wartość działki określona przez biegłego.

Opłaty sądowe przy sprzedaży działki

Wysokość opłat sądowych wynika z Ustawy z dnia 28 lipca 2005 roku o kosztach sądowych w sprawach cywilnych. W przypadku sprzedaży działki, notariusz pobiera opłatę za dokonanie wpisu własności w księdze wieczystej w wysokości 200 zł.

Sprzedaż działki – cena notariusza

Opłaty za czynności notarialne podejmowane przez notariusza reguluje Rozporządzeniem Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej. W przypadku każdej planowanej czynności notariusz określi taksę notarialną na podstawie analizy dokumentów konkretnej sprawy.

Na koszt notariusza przy sporządzaniu umowy sprzedaży działki składają się:

1. taksa notarialna liczona od wartości przedmiotu umowy,
2. opłata za złożenie wniosku wieczystoksięgowego oraz
3. koszt sporządzenia wypisów.

Przy sprzedaży działki obowiązują następujące stawki podstawowe:

• 100 zł przy wartości działki do 3000 złotych,
• 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3000 zł przy wartości działki powyżej 3000 do 10 000 zł,
• 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł przy wartości działki powyżej 10 000 do 30 000 zł,
• 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł przy wartości działki powyżej 30 000 do 60 000 zł,
• 1010 zł + 0,4% nadwyżki powyżej 60 000 zł przy wartości działki powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł,
• 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł przy wartości działki powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł,
• 6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, ale nie więcej niż 10 000 zł lub 7500 zł (dla I grupy podatkowej) przy wartości działki powyżej 2 000 000 zł.

Przykładowo, gdy sporządzamy umowę sprzedaży działki budowlanej o wartości 400 tys. zł, maksymalna wysokość taksy notarialnej wynosi 1185 zł (505 zł + 680 zł) netto.

Notariusz pobierze również opłatę za złożenie wniosku wieczystoksięgowego w wysokości 200 zł.

Do kosztu sporządzenia aktu notarialnego należy doliczyć opłatę za wypisy, 6 zł od strony.

Honorarium notariusza obłożone jest 23-procentowym podatkiem PTiU (VAT).