Sprzedaż mieszkania

Doświadczony notariusz wyjaśnia prawne aspekty transakcji sprzedaży mieszkania – listę wymaganych dokumentów, wysokość podatków, opłat sądowych i taksy notarialnej. Czynność notarialna sporządzenia aktu notarialnego umowy sprzedaży mieszkania odbywa się sprawnie, w dogodnych terminach i z dbałością o zgodność z obowiązującym prawem.

Co to jest umowa sprzedaży mieszkania?

Zgodnie z obowiązującym w Polsce prawem, transakcja sprzedaży nieruchomości, w tym sprzedaży mieszkania musi mieć formę aktu notarialnego pod rygorem nieważności. Podstawowe zasady zawierania umów sprzedaży mieszkań określone są w Kodeksie Cywilnym (Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny) – dalej oznaczanym jako kc.

Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Art. 535. kc

W sytuacjach wątpliwych, na przykład wtedy, gdy zawarta umowa sprzedaży nie zawierała niektórych zapisów, istotne są przepisy zawarte w Kodeksie cywilnym. Akt notarialny umowy sprzedaży mieszkania określa między innymi:

• przedmiot umowy,
• cenę,
• termin i formę płatności oraz
• termin wydania mieszkania w posiadanie.

Należy również pamiętać, że zapisy umowy sprzedaży mieszkania nie mogą być sprzeczne z Kodeksem cywilnym nawet gdy strony umowy akceptują. Doświadczony notariusz może przygotować umowę sprzedaży mieszkania zgodną z prawem i która będzie zabezpieczała interesy stron transakcji.

Umowa przedwstępna przy sprzedaży mieszkania

W sytuacji gdy z różnych przyczyn strony transakcji nie są gotowe natychmiast podpisać umowy sprzedaży mieszkania, zwykle decydują się na sporządzenie umowy przedwstępnej, w której sprzedający zapewnia zbyć mieszkanie, a kupujący zobowiązuje się jego nabycia za określoną cenę i na podanych warunkach. Choć umowa przedwstępna może mieć postać zwyczajnej umowy pisemnej, klienci bardzo często wybierają formę aktu notarialnego, by podreślić moc zobowiązania i ułatwić sobie dochodzenie roszczeń w przypadkach spornych.

Sprzedaż mieszkania u notariusza krok po kroku

Decydując się na zakup mieszkania warto zaplanować cały proces. Pozwoli to na uniknięcie niemiłych niespodzianek i rozczarowań. Z naszego doświadczenia wynika, że klienci podchodzący do zakupu mieszkania w sposób systematyczny i uporządkowany uzyskują lepsze warunki umowy. Oto kroki prowadzące do kupna mieszkania:

1. Określenie ram finansowych. Oszacowanie swoich możliwości pozwoli na zawężeniu obszaru poszukiwań tylko do tych ofert, które pozostają w zasięgu kupującego. Dostępny budżet powinien uwzględniać zgromadzone oszczędności, ewentualną pomoc otrzymaną od bliskich (np. rodziców), a także pieniędzy z kredytu bankowego. Warto mieć na uwadze, że w przypadku zakup mieszkania na rynku wtórnym, zwykle będą wymagane nakłady na jego remont.
2. Kredyt bankowy. Przygotowując się do uzyskania kredytu w banku należy uzyskać wstępną informację o zdolności kredytowej oraz wysokości miesięcznych rat. Warto uwzględnić fakt, że zwykle najbezpieczniejsze jest zaciąganie kredytu w walucie, w która się zarabia. Przy staraniu się o kredyt celowe może być skorzystaniu z usług profesjonalnego doradcy kredytowego.
3. Wybór mieszkania. Przy poszukiwaniu mieszkania należy uwzględnić wszystkie istotne jego cechy, w tym lokalizację (odległość od miejsca pracy, szkoły dzieci).
4. Weryfikacja stanu prawnego. Staranna weryfikacja stanu prawnego nieruchomości pozwoli na uniknięcie nieprzyjemnych niespodzianek w przyszłości. Jeśli zakup mieszkania odbywa się od dewelopera, należy uzyskać opinie na jego temat, a nawet zlecić fachowcowi dokonanie analizy umowy deweloperskiej.
5. Umowa przedwstępna. Umowa przedwstępna zabezpieczy zwiąże strony kontrahentów na czas załatwiania niezbędnych formalności przed podpisaniem właściwej umowy sprzedaży. Taka umowa może być sporządzona u notariusza notariusza lub jako zwyczajna umowa pisemna.
6. Umowa sprzedaży mieszkania. Mając skompletowane wszystkie dokumenty i informacje oraz zapewnienie finansowania zakupu mieszkania można umówić termin wizyty u notariusza. Doświadczony notariusz sporządzi umowę zabezpieczającą interesy obu stron transakcji. Kupujący staje się właścicielem mieszkania z chwilą podpisania aktu notarialnego przez strony umowy i notariusza. W drugim kroku notariusz pobiera wyliczone opłaty i składa wniosek do sądu wieczystoksięgowego.

Dokumenty potrzebne przy sprzedaży mieszkania u notariusza

Planując wizytę u notariusza w celu sporządzenia aktu notarialnego umowy sprzedaży mieszkania, bez względu na jego rodzaj, należy przygotować następujące informacje i dokumenty:

• dane osobowe stron umowy kupna mieszkania:
  • imiona i nazwiska, imiona rodziców,
  • adres zamieszkania,
  • stan cywilny oraz ewentualnie oficjalny dowód na istnienie małżeńskiej umowy majątkowej,
  • nr dowodu osobistego lub paszportu,
  • PESEL,
• w przypadku, gdy umowę w imieniu którejś ze stron transakcji zawiera pełnomocnik, powinien mieć ze sobą oryginał pełnomocnictwa.

Oprócz tego, w zależności od formy własności mieszkania należy mieć ze sobą następujące dokumenty.

Dokumenty wymagane przy sprzedaży mieszkania będącego odrębną nieruchomością z księgą wieczystą

• numer księgi wieczystej,
• podstawa nabycia mieszkania, czyli przykładowo jeden z wymienionych dokumentów:
  • wypis aktu notarialnego umowy sprzedaży, darowizny,
  • prawomocne postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku,
  • akt poświaczenia dziedziczenia,
• zaświadczenie Naczelnika Urzędu Skarbowego stwierdzające, że podatek od spadków i darowizn został zapłacony lub że nabycie jest zwolnione od podatku albo że zobowiązanie podatkowe wygasło wskutek przedawnienia – w sytuacji, gdy:
  • nabycie nastąpiło w drodze spadku lub zasiedzenia,
  • nabycie nastąpiło w drodze darowizny, polecenia darczyńcy, nieodpłatnego zniesienia współwłasności i zachowku po dniu 1 stycznia 2007 roku,
• wartość rynkowa mieszkania,
• zaświadczenie o rewitalizacji z Urzędu Gminy o tym, że nieruchomość nie leży na obszarze rewitalizacji lub w Specjalnej Strefie Rewitalizacji,
• zaświadczenie z administracji/spółdzielni o wysokości zadłużenia z tytułu czynszu i innych opłat,
• zaświadczenie o braku osób zameldowanych w lokalu,
• wypis z rejestru lokali,
• umowa przedwstępna sprzedaży, jeśli była podpisywana,
• warunki i data wydania mieszkania.

Dokumenty przy sprzedaży mieszkania będącego spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu:

• zaświadczenie ze spółdzielni o przysługującym prawie do lokalu,
• numer księgi wieczystej (odpis z księgi wieczystej), jeśli została założona,
• podstawa nabycia, czyli przykładowo jeden z wymienionych dokumentów:
  • wypis aktu notarialnego umowy sprzedaży lub darowizny,
  • prawomocne postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku,
  • akt poświaczenia dziedziczenia,
• zaświadczenie Naczelnika Urzędu Skarbowego stwierdzające, że podatek od spadków i darowizn został zapłacony lub że nabycie jest zwolnione od podatku albo że zobowiązanie podatkowe wygasło wskutek przedawnienia w sytuacji, gdy :
  • nabycie nastąpiło w drodze spadku lub zasiedzenia,
  • nabycie nastąpiło w drodze darowizny, polecenia darczyńcy, nieodpłatnego zniesienia współwłasności i zachowku po dniu 1 stycznia 2007 roku,
• wartość rynkowa mieszkania,
• zaświadczenie z administracji/spółdzielni o wysokości zadłużenia z tytułu czynszu i innych opłat,
• zaświadczenie o braku osób zameldowanych w lokalu,
• wypis z rejestru lokali,
• umowa przedwstępna sprzedaży, jeśli była podpisywana,
• warunki i data wydania mieszkania.

Notariusz w Grodzisku Mazowieckim

W Kancelarii Notariusz Borysiak kontynuujemy rodzinną tradycję rzetelnej i profesjonalnej obsługi klientów, opierając się na wiedzy i umiejętnościach przekazywanych z pokolenia na pokolenie. Naszym priorytetem jest zapewnienie kompleksowej pomocy prawnej, zgodnie z obowiązującymi przepisami, aby spełnić oczekiwania naszych klientów w zakresie czynności notarialnych.

Naszymi klientami są osoby fizyczne, przedsiębiorstwa i firmy deweloperskie z Grodziska Mazowieckiego i okolic.

Mamy wieloletnie doświadczenie w obsłudze transakcji na rynku nieruchomości, dlatego wszelkie czynności dokonywane są sprawnie, z zachowaniem najwyższego możliwego bezpieczeństwa prawnego i z poszanowaniem czasu klientów.

Opłaty przy sprzedaży mieszkania u notariusza

Często zadajecie Państwo pytanie – „ile bierze notariusz za sprzedaż mieszkania?”. Wyjaśniamy, że tylko jedna ze składowych to taksa notarialna, którą faktycznie „bierze” notariusz. Oprócz tego notariusz zobowiązany jest do pobrania od klienta opłat sądowych i podatków, które później odprowadzane są do Skarbu Państwa.

Sprzedaż mieszkania – wysokość podatków

Wysokość podatków związanych ze sprzedażą mieszkania reguluje Ustawa o PCC (Ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych – upcc). Sprzedaż nieruchomości podlega podatkowi od czynności cywilnoprawnych (PCC) w wysokości 2%. Jeśli sprzedawcą jest podatnik VAT, wówczas czynność sprzedaży zwolniona jest z PCC, ale zostaje obciążona podatkiem od sprzedaży i usług (VAT) w wysokości 23%.

Obowiązek podatkowy PCC powstaje z chwilą podpisania umowy (Art. 3 upcc) i zgodnie z Art 4 upcc obciąża kupującego.

Zgodnie z Art. 6 upcc, podstawę opodatkowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości. Zwykle jest to cena sprzedaży nieruchomości. Jeśli ustalona przez strony umowy cena sprzedaży w ocenie urzędu skarbowego została zaniżona, strony zostają wezwane do jej skorygowania. Jeżeli i po korekcie cena nadal zostanie uznana za zaniżoną, urząd powoła biegłego w celu określenia wartości rynkowej. W przypadku, gdy określona przez biegłego wartość różni się o więcej niż 33% od wartości podanej przez strony umowy, koszty sporządzenia opinii poniesie kupujący, a za podstawę opodatkowania przyjęta zostanie wartość mieszkania określona przez biegłego.

Opłaty sądowe przy sprzedaży mieszkania

Wysokość opłat sądowych wynika z Ustawy z dnia 28 lipca 2005 roku o kosztach sądowych w sprawach cywilnych. W przypadku sprzedaży mieszkania, notariusz pobiera opłatę za dokonanie wpisu własności w księdze wieczystej w wysokości 200 zł.

Sprzedaż mieszkania – cena notariusza

Opłaty za czynności notarialne podejmowane przez notariusza reguluje Rozporządzeniem Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej. W przypadku każdej planowanej czynności notariusz określi taksę notarialną na podstawie analizy dokumentów konkretnego sprawy.

Na koszt notariusza przy sporządzaniu umowy sprzedaży mieszkania składają się:

1. taksa notarialna liczona od wartości przedmiotu umowy,
2. opłata za złożenie wniosku wieczystoksięgowego oraz
3. koszt sporządzenia wypisów.

Przy sprzedaży mieszkania, podobnie gdy chodzi o dom jednorodzinny, wysokość taksy notarialnej obniżona jest o połowę od następujących stawek podstawowych:

• 100 zł przy wartości działki do 3000 złotych,
• 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3000 zł przy wartości mieszkania powyżej 3000 do 10 000 zł,
• 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł przy wartości mieszkania powyżej 10 000 do 30 000 zł,
• 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł przy wartości mieszkania powyżej 30 000 do 60 000 zł,
• 1010 zł + 0,4% nadwyżki powyżej 60 000 zł przy wartości mieszkania powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł,
• 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł przy wartości mieszkania powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł,
• 6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, ale nie więcej niż 10 000 zł lub 7500 zł (dla I grupy podatkowej) przy wartości mieszkania powyżej 2 000 000 zł.

Przykładowo, gdy sporządzamy umowę sprzedaży mieszkania o wartości 400 tys. zł, maksymalna wysokość taksy notarialnej wynosi 1185 zł (505 zł + 680 zł) netto. Tak jak zaznaczyliśmy wyżej, wysokość opłat notarialnych każdorazowo ustalamy indywidualnie z klientem. Prosimy o kontakt telefoniczny.

Notariusz pobierze również opłatę za złożenie wniosku wieczystoksięgowego w wysokości 200 zł.

Do kosztu sporządzenia aktu notarialnego należy doliczyć opłatę za wypisy, 6 zł od strony.

Honorarium notariusza obłożone jest 23-procentowym podatkiem PTiU (VAT).